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成品住房离我们还有多远?

2018-4-26 14:01| 发布者: admin |来自: 张家港日报

摘要: 郭宏杰 蓬元 包峥华 陈旭东 朱桂明 周剑 丁一中 □本报记者游 优/文李立峰/摄近年来,国家倡导坚持绿色、低碳发展,着力打造生态、宜居的人居环境,而传统的“毛坯房”与国家导向还有一 ...

郭宏杰


蓬元


包峥华


陈旭东


朱桂明


周剑


丁一中

    □本报记者 游 优/文  李立峰/摄

    近年来,国家倡导坚持绿色、低碳发展,着力打造生态、宜居的人居环境,而传统的“毛坯房”与国家导向还有一定距离,于是,“绿色新秀”成品房受到了越来越多的青睐。据悉,在北京、上海、广州等一线城市,成品房已经占到市场的80%以上,近年来,我市也在不断加快转变住宅设计和开发理念,逐步减少毛坯房比例,积极推进成品住房。可以说,成品住房的时代已经来临,大力推进成品房普及已是大势所趋。

    但对于大多数人来说,成品住房仍是个矛盾的存在——消费者既爱它“拎包入住”的省心省事,又厌烦它的千篇一律;房产公司有心推进,又担心事儿多、客户接受度不高;装修公司在它身上看到了发展机遇,也在转型上遇到了更多的挑战……在此背景下,“成品住房如何突围”成为建筑行业的全新命题,本期《港城会客厅》就此进行了探讨。

    本期嘉宾:

    市住建局主任科员                     丁一中

    市房管中心副主任            郭宏杰

    市人大代表、市文化中心副主任   蓬 元

    市土地储备中心交易管理科科长  包峥华

    碧桂园翡翠湾项目负责人       陈旭东

    市建筑装饰行业商会原会长   朱桂明

    大拇指装饰公司总经理         周 剑

    本期策划:陈红   本期主持:陈敬水

    推行成品住房乃大势所趋

    主持人:近年来,“成品住房”越来越多地走进人们的视野。2017年8月,《江苏省“十三五”住宅产业现代化发展规划》发布,提出到 2020 年,全省新建成品住房比例达到 40% 以上,其中设区市新建成品住房比例达到 50% 以上,更是标志着我省成品住房上升到一个新台阶,可以说,成品住房代替毛坯房已是大势所趋。成品住房到底是什么?我们该如何认识这种趋势呢?与毛坯房相比,成品住房具体有哪些优势呢?

    丁一中:成品住房实际就是百姓常说的“精装房”,成品住房对于我们三线城市来说,可能是个比较新颖的词汇,但事实上,成品住房在我国部分一线城市已经发展了好多年,而在有些发达国家,成品住房甚至已经很成熟了。通过学习这些城市、国家的经验,我认为,从严格意义上来讲,毛坯房只能算作“半成品”,“半成品”占主流的商品房市场显然还处于“婴儿期”,真正发育成熟的商品房市场都是以成品住宅为主流的。因此,目前成品住房取代毛坯房的现象应该说是商品房市场逐渐成熟的表现。

    此外,我省加快发展成品住房,也是推动绿色发展的体现。随着经济社会发展,“毛坯房”的建设方式已不适应人民群众改善居住水平的需求。在我看来,成品住房的优势主要体现在两方面,一个是节约资源,节约能源,传统“毛坯房”需进行二次装修才能满足使用要求,而在二次装修的过程中,会浪费一定的资源和能源;另一个是为了提高住宅的品质,二次装修还存在噪音扰民、环境污染等问题,也有一定的安全隐患。相较于“毛坯房”,成品住房不仅能够有效提高材料利用效率、减少装修垃圾的产生,而且还能保证房屋安全结构,同时也有利于推进住宅产业现代化。

    郭宏杰:早在1999年,建设部等部门就联合下发了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》,积极推广一次性装修或菜单式装修模式。2002年,建设部下发了《商品住宅装修一次到位实施细则》。2008年,住建部又出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》,引导和鼓励新建商品住宅一次装修到位或菜单式装修模式。之后,北京、上海、广州、武汉、深圳等地提出了逐步取消毛坯房。

    我市成品住房发展情况如何?

    主持人:随着成品住房的普及,我省很多县市都出台了相应政策推动其发展,比如对个人购买成品住房进行奖励等等。我市目前成品住房发展情况如何?我市为推动成品住房发展采取了哪些举措?

    郭宏杰:事实上,自2006年首个成品住宅小区——国泰时代花园面世,成品住房在我市也已经历十余年发展。根据梳理,我市成品住房的发展阶段包含这样三个重要节点——2003年,市房产管理局成立,当时省厅的住宅产业化促进中心就出台了有关成品住房的文件,这也是我第一次接触到“成品住房”这一概念;2006年,国泰时代花园试水成品住房,成为我市成品住房市场的开端之作;2017年,我市在土地拍卖文件里明确要求成品住房比例。

    蓬元:成品住房的优点不必赘述,在我看来,发展成品住房需要政府部门、全社会形成共识,共同推动。2017年,我曾提出一个《关于在我市新建小区推广并普及精装修房的建议》的人大提案,也去了解了一下周边县市成品住房的发展情况,得知我市成品住房的比例在周边县市并不算高,作为全国文明城市,我市应该瞄准先进地区,朝着更高的目标继续发展。

    包峥华:刚刚蓬主任提到的人大提案,是由市土地储备中心承办的。收到提案时,我们正好也在召集相关部门商讨成品住房有关事项,当时讨论的结果具体为:土地出让时,对相对较小的地块,在出让文件及出让合同中明确成品住房比例不低于50%;对较大地块,明确成品住房比例不低于20%,保证新建成品住房比例每年增幅不低于2个百分点,争取到2020年底,我市新建成品住房比例达到30%以上。之后,住建、房管等部门相继出台《市政府关于加快推进建筑产业现代化发展的实施意见》《房地产业健康发展的意见》等文件,均涉及成品住房比例保障等问题,为成品住房比例的提升打下了良好的政策基础。

    主持人:对于大多数业主来说,毛坯房交付之后“如何装修”便成了头等大事。从墙面的粉刷,到厨房的设计,事无巨细都要一一来过。在此之前,还少不了一番对毛坯房的改造,装修不息,折腾不止。而成品住房建设无疑是未来房地产业的发展方向,也是符合绿色节约的宜居环境的重要举措,但其推进过程中也会存在一些难题。比如很多市民会担心,成品住房发展会对房价产生影响吗?

    郭宏杰:当然会有一定的影响。如果规划条件中明确是成品住房的话,那么购房合同一定是含装修价格的,房屋总价高的话,可能会导致上交的契税要比毛坯房多。但是成品房对小区的居住环境会有很大的改善,业主不用忍受多年装修噪音之苦,对小区设施设备的维护还是大有益处的。

    行业转型难凸显成品住房之困

    主持人:刚刚大家说到了很多成品住房的优点,也提到我市目前的成品住房比例实际上并不高,可见虽然推行成品住房是好事,但实际执行绝非易事。随着成品住房的发展,目前房地产行业正在经历着巨大调整。目前我市能推出成品住房的房企有多少?

    包峥华:2017年,我市共引进了11家外地开发商。现在我市房地产行业,能推出成品住房的大多是外地房地产开发商,本地房地产开发商很少涉足。他们不是不想做,而是不敢做。之前有一家在一线城市做成品住房的外地房地产开发商曾和我们沟通说,担心张家港市民不接受成品住房这个理念,实际上,这也是我们一些本地房地产开发商在担心的问题。

    主持人:发展成品住房,精装修市场的扩大,将在很大程度上带动建材市场和软装市场的发展,形成行业发展动力,综合发展潜力十分巨大。随着房地产上游生产模式的调整,除了本地房地产开发商面临“危机”外,下游以家装为主的装修公司和建材经销商受到了哪些影响?该做出怎样的应对?

    陈旭东:发展成品住房对于小型的装修公司和建材经销商肯定是有影响的。为什么这么说,以我们公司为例,我们公司选择合作装修公司,是要通过层层选拔的,既要通过我们的考核,也要具备一定的规模,我们的考核标准也比较严格,而现在小型的装修公司并没有这样的实力,肯定会被淘汰。此外,我们公司有专门的子公司在生产材料,那为了盘活公司的整个供应链,我们肯定不会选择其他建材经销商的产品。

    朱桂明:刚刚说到了一个很关键的问题,就是产业配套。现在小型装修公司和建材经销商最显著的问题就是能力不够,他们没有一个强大的物流、一个可以持续运营下去的生产线,达不到成品住房的工期要求。再加上2018年,材料涨价、人工费涨价,小型装修公司和建材经销商没有利润空间。

    周剑:我们现在压力确实很大。我们公司从十多年前、刚接触成品住房时,就在为转型准备,就是为了一旦真正的成品住房时代来临,有口饭吃。这两年,成品住房发展趋势越来越强,政府导向、房产公司的意愿、老百姓的观念都在改变。为了跟上这个步伐,近几年,我们公司开始在安徽、河南等地做成品住房配套,在我市做样板房,积累相关经验。如果转型没转好,那么在成品住房时代,我们装修公司和建材经销商的最终出路就是成为服务商,负责施工安装这块。我们装修公司的话还有一条路,就是高端定制,为有需求的客户提供更好的服务。

    成品住房标准化亟待完善

    主持人:如何保证住宅的全装修质量,无疑成为购房者另一个关注的焦点问题。相比于毛坯房,全装修房验房、收房更为繁复。这是因为,全装修的验收工作不仅包括了水电气,还有材料、工艺等方面的验收,难度更大,要求更高。有人说,对开发商而言,全装修以后手里的权力大了,但身上的压力也大了,对这种说法,你怎么看待?建设质量如何得到保障?收房后出现质量问题怎么办?

    陈旭东:权力大没感觉到,压力大是真的。首先是一个工期问题,质量这块也让我们公司很有压力,我们本着对消费者负责的态度,不可能只以盈利为目的,我们要让消费者拿到房子后,软装稍微布置一下,就可以直接入住,这就对我们的精装修有很高的要求,刚刚说到,我们挑选合作的装修公司都是要进行考核、招投标的,在装修过程中,我们公司也会和施工单位不断沟通,全环节有专业的队伍施工,从设计和审图阶段全面完善,从源头上杜绝质量问题,每道工序有相应管控,经历施工单位全自测、房产公司抽测、邀请第三方抽测,通过这些检查的管控措施将质量问题降到最少。出现质量问题,我们公司有相应的制度,我们有客服、有物业,只要把这些问题反映,他们会把问题反馈到工程部,工程部就会联系施工单位,施工单位必须为消费者做出一个维修的承诺。

    丁一中:我们在发展成品住房的过程中,最担心的就是装修的质量问题,一般上市公司顾忌到自己的口碑可能会注重点,但如果是小企业的话真的很难保证装修的质量,老百姓的投诉难以避免。但再大公司,做成品住房,肯定也会有一些地方做得不到位、让消费者不满意,这个就要求企业有非常高的责任心,对装修全过程把控。但仅靠企业肯定是不够的,需要多方参与才能确保成品住房的质量。

    蓬元:我认为最关键的是要出台一些标准规范,为房地产开发商设立一定的门槛,要求他们有一定的资质、具备较强的维保能力,如果交房后出现严重的质量问题,也可以设立一个黑名单机制,不仅仅要把企业拉黑,还要追究到法人代表、家人、设计师。此外,装修验收应该鼓励第三方机构去组织验收,第三方机构当然也要得到政府部门的认可,从头到尾对用户负责。

    成品住房也能做到个性化

    主持人:所有的房子都装成一样,这是一些市民对成品住房的“千篇一律”“缺乏个性”的看法,如何看待这一问题?

    朱桂明:对于成品住房,市民普遍存在装修过于雷同、千篇一律、毫无个性可言的疑虑。但我认为,每个人都有自己对生活空间的定义和喜好,成品住房所呈现的只是一个硬装环境,真正能让消费者感受到品质提升的,是软装环境。我建议市民轻硬装、重软装,这样也是可以达到个性化的。

    蓬元:我建议今后开发商在推出成品住房时,可以制定多种不同的价格方案,每种方案对应不同的装修风格,以满足不同消费者的需求。消费者在购房时,可以提前介入,与开发商沟通,更换里面的设施,实现个性化。

    主持人:标准化生产、产业化转型、个性化打造。这是日本和美国在全装修和住宅产业化方面的经验,在我国,大力推进绿色建筑发展,促进建筑产业现代化是必由之路。最近,我市成立了建筑产业现代化推进领导小组,目的就是推进我市建筑产业的现代化水平。请介绍下一步的工作打算。

    丁一中:一方面,我们将加强宣传培训。通过宣传和培训,进一步扩大成品住房的影响,营造良好的社会氛围,全面提升建筑行业从业人员业务水平,为全市建筑产业现代化推进夯实基础。

    同时,我们将制订详细的目标任务节点,鼓励房产开发企业建设成品住房,逐步提高全市成品住房比例,稳步推进全市成品住房发展。

    此外,我们将在用地、税费、行政服务、容积率等多方面予以政策支持,为我市建筑产业现代化和成品住房发展营造良好的发展环境。

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