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莫被沙盘迷了眼

2018-8-1 14:42| 发布者: admin |来自: 张家港日报

摘要: 图片系网摘 购房者选房时谨防沙盘“陷阱”□本报记者李怡玮每当我们走进售楼处,最先映入眼帘的必然是装饰华丽的沙盘模型,销售员通过对沙盘的讲解让你对项目的整体规划有个大概了解,殊不知,你眼前这片光鲜亮丽 ...

图片系网摘

    购房者选房时谨防沙盘“陷阱”

    □本报记者  李怡玮

    每当我们走进售楼处,最先映入眼帘的必然是装饰华丽的沙盘模型,销售员通过对沙盘的讲解让你对项目的整体规划有个大概了解,殊不知,你眼前这片光鲜亮丽的沙盘图看起来很亮眼,其实它的背后却隐藏了许多不为人知的小秘密。沙盘很丰满,现实很骨感。如果不多看多问,你的眼睛也会背叛你。

    暗藏“猫腻”陷阱多

    沙盘是小区的缩影,在沙盘上,小区的建筑与景观、内交通的分布、公共设施、周边环境等都一目了然,然而,这其中也隐藏着不少“猫腻”,切莫被沙盘迷了眼。

    调低楼高、调大楼间距,其实已经是不成文的基本规矩了;还有小区道路,也比实际图纸放宽,由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度,而观看现场是平视或仰视角度。因此,沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多,同时也会给人高绿化率的感觉。

    沙盘是要严格按照实际图纸制作的。可有些设备设施,就算图纸上有,也会被主动忽视。垃圾房、变电站、高压电线、地下车库出入口、水泵室等一般都不会出现在沙盘上。

    配套设施的安放,也是沙盘制作的一个猫腻点。这些区域安放有讲究,不能离得太远,但也不能太近。最好是三个手掌的距离,这样一眼扫过,这些区域就会有在同一板块的视觉差。如果楼盘周边有学校,也一定会被安放在楼盘最近的距离,让人产生教育配套齐全的错觉。

    有些楼盘还没通过的规划,或者一期通过,二期还没有的,都会先做到沙盘上,尽量显示最完美的楼盘状态。最后这些规划设计能不能实现,就要靠购房者自己去和售房人员确定了。

    多思多问防忽悠

    看沙盘不如多问实际数据。根据小区占地、总建筑面积、容积率等数据,结合沙盘比例与实地考察,做出的判断也更准确些。此外,除了看楼座布局是否过于紧凑,还要看小区的规划是否考虑到实际生活需求,如小区出入口的设计是否合理等。

    看沙盘时要特别留意垃圾站的具体位置,分清垃圾站是常规垃圾堆放处还是临时堆放点,临时堆放点会不会变成永久堆放点。另外,还要特别注意小区附近有没有垃圾中转处理站。对于影响性规划设施,购房者在看模型时除了要了解它们的具体位置,还要实地到小区周边做仔细的了解。对于置业顾问的承诺,购房者可与其协商,记入商品房预售合同。

    购房者可将沙盘上的设施与建筑图纸一一对应,确定小区周围的湖泊、公园、绿化带是否真实存在;周边的道路是否如沙盘展示的一样宽阔平直;置业顾问承诺的学校、商业项目的进驻,在政府官方网是否有相关规划与进度等。这不仅关系到日后生活的舒适度,还关系到房产的保值率。另外,周边配套既要真实也要实用。购房者可观察小区离周边配套的距离远不远,这些配套会否带来噪音、干扰生活等。

    合同约定要详细

    “本模型仅供参考,以实际为主”。近日记者走访多个楼盘售楼部,发现此类提示语句出现在每个沙盘上。而楼盘的户型图、效果图上,同样印有 “实际交付结果以双方订立的商品房买卖合同约定为准”等类似文字。楼盘置业顾问向记者解释,即便是相同户型单位,它们的楼栋、楼层、单元的不同,也会导致局部结构、尺寸、面积上的偏差。这无法避免,也应提前跟购房者说明,避免日后产生不必要的纠纷。然而记者观察发现,这些置业顾问在向购房者介绍沙盘时并未做出相关提醒,也少有购房者对此提出质疑。而提示文字字号很小,且被放在毫不起眼的位置。

    沙盘是否具有法律效力?为此,记者向相关律师进行了咨询,律师认为,只要沙盘上面出现“仅供参考”的字眼,开发商就足以免责。“也有过靠沙盘拍照做证据打赢官司的,但有一定难度,需要结合其他证据,如售房书面广告等。”此外,即便附近有变电站、高压线,除非购房者主动提出,否则开发商也没有义务将其记入合同。

    律师提醒购房者,要保护自身合法权益,就应在购房前主动、积极了解相关情况,多做实地考察,并尽量将预售合同内容约定得详细些,特别是要将会影响自己购买这套房屋的因素写入合同。此外,购房者还可以直接到规划局查规划图,将沙盘设施与规划图一一对应,“被隐身”的公共设施也一目了然。

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